שלום נדב,
באופן כללי התשואות שניתן להשיג בחו״ל יכולות להיות כפולות, ולעיתים אף יותר מכך, מאשר התשואות משכירות בארץ. הדבר נובע בעיקר מההיצע הגדול של נכסים מעבר לים ובעלויות השקעה נמוכות באופן ניכר ממחירי הנכסים בארץ.
אך כמובן שמדובר בתשובה כללית בלבד וממוצעת וכשבאים לבחון תשואה להשקעה יש לבצע ניתוח עיסקה ספציפי לאותה העסקה מאחר וישנם מרכיבים רבים מאד המשפיעים על התשואה בכל עסקה ועסקה (כגון: המצב הכלכלי במדינה בה משקיעים, מדיניות המיסוי, איזור וסביבת הנכס, מאפיינים דמוגרפים, תנאי מימון, מצב הנכס, השקעה נדרשת, עמלות, מחיר קניה ומחיר מכירה ועוד ועוד).
לגבי הסיכונים שיכולים לבוא לידי ביטוי בעסקת נדל"ן בחו"ל, כמובן שיש ולהלן מספר דוגמאות:
בחירת העסקה – האם מדובר בנכס למגורים או מסחרי? לעסקה בנכס מסחרי מצטרף צד נוסף , מלבד הנכס עצמו (המבנה), וזהו מפעיל העסק כאשר שווי העסק (לא המבנה) מגולם בעלות ההשקעה. כשמשקיעים בנכס מסחרי יש לבדוק היטב את מפעיל העסק, לא לוותר על בדיקת נאותות בתשלום, כי פשיטת רגל של העסק תשאיר את ההשקעה שלכם כמעט ללא ערך גם אם הנכס רשום בטאבו על שימכם!
פרטי העסקה – יש לבחון היטב את שווי הנכס! גם אם היזם מתחייב שמדובר בסכום נמוך מאד משווי השוק, ומדובר בעסקה "נדירה", "חד-פעמית", "צריך למהר ולחטוף" – לא לוותר על הערכת שמאי מוסמך (בארץ לא הייתם עושים עסקה ללא שמאי, אז בחו"ל?), להכנס לאתרי השוואת מחירים באזור הנכס ולבדוק ולהשוות. לבדוק היטב (לא לוותר...) את נתוני השכונה והסביבה כגון: תעסוקה, הגירה, חינוך, הכנסה ממוצעת, פשיעה ועוד. תהליך מכירת הנכס ומימוש רווחים? מה העלויות לכך? אלה הנתונים הקובעים איך תתנהל ההשקעה שלכם לאורך השנים.
תהליך העסקה – יש לוודא שתהליך העסקה מבוצע ע"י עו"ד (ורצוי גם עו"ד מטעמכם) וחשבון נאמנות שמבטיח שהכסף שלכם יהיה בטוח עד להשלמת העסקה (רישום הנכס על שמכם). תבדקו היטב מה נתיב הכסף והיכן הכסף שלכם נמצא בכל שלב בעסקה. אם הכסף שלכם עבר למוכר ובתמורה אין לכם בשלב זה כל זכות בנכס, הסיכון הוא גדול!
הכרת החוקים המקומיים – נושא קריטי בהשקעה בחו"ל, בדגש כשמדובר בנכס פרטי בבעלות מלאה שלכם. מי מחוייב לשלם את המיסים והאגרות המקומיות (במקומות רבים מדובר על בעל הנכס ולא השוכר), מה תהליכי הפינוי של דייר? עלויות הפינוי? נגישות בתי המשפט? האם ניתן לדון על תביעה עם היזם בארץ או רק בחו"ל? שפה? מייצגים?
חברת ניהול – חברת הניהול הינה המנהל בפועל של הנכס והכסף השוטף הכרוך בהפעלתו ולכן בחירת חברת ניהול מתאימה ואמינה הינה קריטית למימוש עסקה טובה. חברת הניהול קובעת למעשה מי יהיה הדייר ומשפיעה בכך על משך חוזה השכירות, סכום שכר הדירה, גביית שכר הדירה והעברת התשלומים לבעל הנכס, תיקונים שוטפים ובעיקר עלויות התיקונים ועוד. יש לבחון היטב את חברות הניהול שכן השפעתה על התשואה השוטפת הינה מכרעת.
מיסוי ועלויות מימוש רווחים – אמנם מס משלמים רק מהרווח ולכן תמיד כדאי להיות בצד המשלם מיסים, אך לעיתים התנהלות לא נכונה וללא ייעוץ מתאים יכולה להיות בעוכרינו ותשלומי מס מופרזים יכולים לפגוע בצורה משמעותית ברווח ובכדאיות העסקה.
עלויות נוספות בניהול העסקה – עלויות עסקת ההשקעה אינן מסתיימות בתשלום על הנכס או בעלות ההשקעה. ישנן עמלות ועלויות נוספות שיש לבחון המשפיעות על כדאיות העסקה, כגון: עמלות תיווך או עמלות ליזם, רישום זכויות, עו"ד, סגירת עסקה, תמריצים לרוכש, פתיחת חשבון בנק מקומי, הוצאת מספר מזהה ברשות המיסים המקומית, חברת ניהול, ביטוחים, מיסים מקומיים, מיסים בארץ, הוצאת דו"חות ודיווחים שנתיים, תיקונים ואחזקה, עמלות החלפת/פינוי או מציאת דייר ועוד. יש לקחת בחשבון הכל לצורך בחינת כדאיות העסקה!
השקעה בנכס בחו״ל יכולה להיות ריווחית ומשתלמת מאד אך ניתן לראות שלהשקעה בחו"ל ישנם גם סיכונים ומורכבויות. ייעוץ, בחינה והערכות נכונים יכולים לצמצם באופן משמעותי את הסיכונים ולהביא אתכם להשקעה מוצלחת ורווחית מאד.
טל מנצ'ל, ייעוץ וליווי משקיעים בחו"ל 052-9454184
0529454184
יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!
לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!
---
הפייסבוק שלי
טלפון: 0529454184
עע.jpg)
