שלום אורלי,
במבחן התוצאה ענף ההתחדשות העירונית חוטא למטרה בהרבה אזורים פריפריאליים . מאחר שהמוטיב העיקרי לפרויקט הינו הכדאיות הכלכלית נשכחה המטרה המרכזית. ההתחדשות לצורך חיזוק ומיגון. בעלי הדירות חייבים להבין שאף אחד, כולל אני, לא נמצא כאן לשם שמיים, אלא רק משיקולי כדאיות כלכלית. זו בדיוק הבעיה הגדולה ביותר בהתחדשות עירונית, מדובר בעסקה כלכלית, שבמשולש נמצא הידע והאמצעים של היזם/קבלן ובצלע השנייה הרשות המקומית ובצלע השלישית חלומות של דיירים על בניינים חדשים. ולפער הזה בדיוק נכנס תפקידו הקריטי של מארגן הפרויקט בהתחדשות עירונית. זה שדואג להוביל ברגישות ושקיפות פרויקט ארוך ומורכב בהתחדשות עירונית באופן יעיל, מהיר, מאורגן ומנוהל לפרטי פרטים, כדי שבעלי הדירות יוכלו לצעוד קדימה להתחדשות מהירה ומוצלחת.
זה נכון, ההתחדשות העירונית באמת התחילה מתוך רצון אמיתי להגן על תושבי ישראל מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, על ידי חיזוק או הריסה של מבנים ישנים והקמה של מבנים חדשים ומוגנים הרבה יותר. אך עם השנים ובמחסור קרקעות מופשרות לבנייה, מצאו גורמים רבים כולל הרשויות המקומיות את הפוטנציאל העסקי והכלכלי הרב המגלמים בתוכם פרויקטים של התחדשות עירונית. מה שהוביל למצב שבו כמו בכל תחום עם כדאיות כלכלית משמעותית בעולם בכלל ובישראל בפרט, קמו לא מעט "מארגנים" שהבינו כי ניתן כעת לנצל את חוסר ההבנה של בעלי הדירות ולקחת על עצמם את מלאכת ארגון הפרויקט. כמי שישמש מ"מ ראש עיריית מודיעין 7.5 שנים ושעוסק ביזמות נדל"ן למעלה מ- 15 שנים בקידום פרויקטים מורכבים בתחומים שונים, חשוב לי להזכיר כי התחדשות עירונית היא התהליך הנדל"ני המורכב, הארוך והמסובך ביותר, לכן לא לכל "מתווך" מוכשר ככול שיהיה, אין את היכולות המתאימות לנהל תהליך הכולל כל כך הרבה שלבים, בעלי תפקידים ומסמכים כמו פרויקט התחדשות עירונית.
תפקיד המארגן לא מתמצה בארגון והחתמה אלא תפקידו לנהל את התהליך הקנייני.
התחדשות עירונית היא קודם כל מקצוע אנושי. מקצוע המחייב הבנה ובקיאות בכל הפרטים המקצועיים והחוקיים של העסקה לצד הבנה אמיתית ועמוקה של צורכיהם, וחששם של בעלי הדירות. זו הסיבה שעל מנת להצליח חייבים מארגני הפרויקטים בהתחדשות עירונית להתחבר אישית ולייצר את הניצוץ בקרב בעלי הדירות שייתן את יריית הפתיחה לקידום הפרויקט. אך מעבר למגע האישי, על מנת להצליח ולהניע פרויקטים הכוללים מאות בעלי דירות ומספר בעלי תפקידים חשוב מאוד לבחון את מארגן הקנייני של הפרויקט במספר פרמטרים חשובים. ראשית, יש לוודא כי מדובר באיש/ת מקצוע המתמחים בקידום קנייני של מתחמי התחדשות עירונית ובעלי ניסיון מוכח בתחום. שנית, יש לדאוג כי מארגני הפרויקט ינהלו את הפרויקט ואת התקשורת השוטפת והאינטנסיבית במשך שנים עם בעלי הדירות באופן טכנולוגי, שקוף ומקצועי. כיום בזכות מערכות טכנולוגיות ניתן לנהל תקשורת שיתופית, מתן עדכונים וריכוז מסמכים באמצעים דיגיטליים, ומי שבוחר שלא לנהל כך פשוט גורם לבעלי הדירות לאבד אמון והמון מידע, להתנהלות לא יעילה ומסורבלת של הפרויקט. בחירה נכונה של מארגן פרויקט קנייני המסוגל לנהל את התהליך באופן מקצועי בשילוב ביצוע פעולות מקדמות באופן אסרטיבי מצידו יכולות להוות קרקע פורייה להמשך קידום הפרויקט בהצלחה.
בעלי הדירות צריכים להיות חלק מהתהליך בפרויקט
ההבנה הבסיסית ביותר בהתחדשות עירונית היא- שבעלי הדירות הם בעלי הקרקע ולכן הם אלו שיקבעו כיצד יתנהל ויתקדם הפרויקט. אך גם להבנה הזו חייבים להגיע עם ענווה, כי פרט לשליטה בקרקע, מרבית בעלי הדירות אינם אנשי נדל"ן ו/או ניהול פרויקטים ו/או כלכלה המסוגלים להניע את התהליך לבד. כמי שנעזר במארגני דיירים למאות בעלי דירות בלא מעט פרויקטים אני מאמין כי על מנת לקדם פרויקטים המקודמים בצורה מהירה וטובה צריך לייצר מצד אחד אחדות בקרב בעלי הדירות המתבטא בהבנות ברורות כיצד הם רוצים לראות את הפרויקט נע קדימה, אך גם נכון לשלב כבר מהשלב הראשון את אנשי המקצוע הנכונים והטובים ביותר עבור הפרויקט. אנשי מקצוע כגון: יזם, עורך דין מפקח ועוד, שיוכלו לנצל את העובדה כי בעלי הדירות מגובשים ורוצים להתקדם קדימה ושיוכלו להוסיף מהירות ומקצועיות לאותן רצונות.
מדובר כבר במקצוע על פי חוק - היזהרו ממתחזים
לצערנו הרבה מאוד חוקים ותקנות בישראל נחקקו רק לאחר מקרים מצערים, תלונות דיירים ותקלות שהתרחשו במציאות וכך גם בכל נושא ניצול התמימות של בעלי הדירות בהתחדשות עירונית. בשנת 2017, ממשלת ישראל חוקקה את חוק המארגנים, אשר מטרתו להסדיר את ההסכמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. השפעתו המרכזית של החוק על הדיירים היא הגדרה של לוחות זמנים להסכמים ולהטיל על המארגנים חובת שקיפות, זמינות והוגנות של מול בעלי הדירות. רק לאחר שבעלי הדירות מקבלים הסבר מפורט במהלך האספה, מארגן הדיירים רשאי להחתים אותם על הסכם העסקה כתוב. על פי חוק המארגנים, ההסכם חייב לכלול לוחות זמנים לקידום העסקה עם יזם/קבלן, כאשר המארגנים חייבים להציג התקדמות ועמידה בלוח הזמנים לפי השלבים השונים של הפרויקט.
לאחר שנים של ניסיון בקידום פרויקטים של אלפי יח"ד בעשרות פרויקטים נוכחתי לראות בשטח כי ניהול פרויקט קנייני ע"י צוות מקצועי, אישי, מסודר, טכנולוגי ושקוף הכרחי מאוד כדי לקדם את הפרויקט בצורה יעילה וטובה. אני רואה את תפקיד מארגן בעלי הדירות המוכן לגבות בידע מקצועי, לסייע ולקדם את הפרויקט בשיתוף עם אנשי המקצוע הנוספים וליצר מערכת מאוחדת של כלל אנשי המקצוע, הדואגים לשקף ולעבוד בצורה יעילה מקצועית על מנת להוביל, לקדם, להנגיש מידע ולהוביל את הפרויקט להצלחה.
יש לכם עוד שאלות להתחדשות עירונית? כנסו!
---
הפייסבוק שלי yossi@ybdi-ltd.com
עע.jpg)
