שלום אריק,

ארה"ב הינה מדינה ענקית וישנם אזורים רבים מאד המתאימים וכדאיים להשקעה וכמו כן אני לא יודע מה התקציב העומד לרשותך, אך באופן כללי איזור ההשקעה הוא רק פרמטר אחד בבחירת העסקה. תחילה יש להכיר ולבחון את סוג ההשקעה המתאים לך בהתאם ליעדים ולמטרות שלך, האופי שלך, המשאבים שלך, יכולת המימון ועוד.

לאחר שהבנת איזה סוג עסקה מתאימה לך, ובמידה והחלטת שבכל זאת בעלות והשכרה של נכס פרטי זו העסקה המתאימה לך, אני ממליץ לך לבחון את הפרמטרים הבאים (שאת רובם אפשר למצוא ברשת):

פרמטרים לבחינת איזור השקעה:

הגירה חיובית  – סוג האוכלוסיה - מקורות תעסוקה וגיוון תעסוקתי - אחוזי אבטלה – רמת הכנסה למשק בית – רמת חינוך – רמת ציות לחוק – אחוזי תפוסה (אחוז בעלות בית, אחוז שוכרים, אחוז בתים ריקים) - מצב שוק השכירות –  חברות ניהול באיזור - משך זמן המכירה ועלויות מכירה כשתרצה בכך - פיתוח סביבתי והתחדשות עירונית – קרבה למרכזי קניות פנאי ונופש  - עליות מכירי הנדל"ן וצפי לשנים הקרובות ועוד.

פרמטרים לבחינת נכס:

גודל הנכס – מספר חדרים – היסטוריית עסקאות בנכס עצמו – ניתוח מידע השוואתי של נכסים מקבילים – אישור בעלות – דו"ח בדק בית – התנהגות מחירי הנדל"ן היסטורית באזור – מצב פיסי של הנכס לפני הרכישה – גובה דמי השכירות של הנכס – פילוח הדיירים / שוכרים הפוטנציאליים – סרטונים, תמונות – שנת בנייה - דו"ח שמאות עדכני  ועוד.

נתונים פיננסים של העסקה:

ניתוח תשואה צפוייה למול צפי תזרים מזומנים, עלויות עבור העיסקה ליזם/משווק, עו"ד, רישום הנכס,  מיסוי בארה"ב ובארץ ועלויות דיווחי המיסוי , עלויות השבחה אם יש, יכולת מימון ועלויות מימון ועוד.

ניתוח צפי תזרים מזומנים  – יש לקחת בחשבון את כל הוצאות האחזקה של הנכס (נוכחיות ועתידיות), ארנונה, וועד שכונתי, דמי ניהול, ביטוח מבנה, דמי איוש מציאת דייר, דמי החלפת דייר, מקדם אי תפוסה, הוצאות אחזקה ועוד ובמקביל צפי דמי שכירות חודשיים.

האם מוכר העסקה הוא משווק (תיווך) או יזם (בונה בעצמו, בעל הנכס/קרקע, עושה השבחה) ורמת המקצועיות, האמינות, הנסיון, ההמלצות לגביו ועוד.

אל תתפשר בבחינת הפרמטרים וקבלת תשובות מוכחות ומגובות לגבי כל אחד מהם! מדובר בהשקעה שלך ובאחריות שלך לניהול והצלחת ההשקעה.

בהצלחה!

טל מנצ'ל, יועץ להשקעות נדל"ן בחו"ל וכלכלת המשפחה

052-9454184

0529454184

יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

הפייסבוק שלי

טלפון: 0529454184

שלום עמליה,

ע"מ לבחון כדאיות השקעה עם חברה מסויימת יש לבצע ארבעה שלבים עיקריים:

שלב ראשון

ברור אישי לגבי המטרות הפיננסיות שלך, היעדים שלך, המשאבים שלך, יכולות המימון והמינוף ומה את רוצה להשיג מהשקעה בנדל"ן בחו"ל - את השלב הזה ניתן לבצע לבד או בעזרת יועץ השקעות, אך רצוי לעשות זאת לפני שניגשים לבחון עסקת השקעה.

שלב שני

בחירת סוג ההשקעה המתאים לך (למטרות, לסיכונים, למשאבים, לאופי שלך, ליכולת לנהל השקעה בחו"ל, סוגיות מיסוי, משפטיות ועוד). ישנם אפשרויות רבות להשקעה וסוגי השקעה רבים (בית פרטי, דירה, מתחם דירות, השקעה קבוצתית בפרוייקט, קרן השקעות, נדל"ן מסחרי, בנייה חדשה ועוד סוגים רבים ומגוונים) ורצוי להתמקד בסוג ההשקעה המתאים לפני שפונים לחברה מסויימת - ניתן ללמוד זאת לבד באינטרנט או בקורס, או להעזר ביועץ השקעות עצמאי.

שלב שלישי

ישנן מאות חברות להשקעה בחו"ל, אך כעת, לאחר שהבנת מה סוג ההשקעה המתאים לך, ניתן לסנן ולבחור 3-4 חברות המציעות את סוג ההשקעה המתאים לך. לפני שניגשים לחברות עצמן, רצוי לקרוא עליהן באינטרנט, לבדוק האם היו או ישנן פסקי דין נגדן או בעליהן, לקרא המלצות ולדבר אישית עם משקיעים ממליצים.

שלב רביעי

לאחר שבחרת 2-3 שאליהן תפני, יש לקבל את הצעת ההשקעה ולנתח אותה לעומק, רצוי בעזרת יועץ עצמאי וחיצוני לחברה ואנשי מקצוע אחרים (עו"ד, רו"ח וכד').

תזכרי תמיד, החברות והיזמים הם קודם כל סוכני מכירות של המוצר שהן משווקות (ובצדק!) ולכן צריך להגיע לפגישות מוכנים מראש, לדעת מה מחפשים, לדעת לשאול את השאלות הנכונות ולנתח את ההצעות באופן שמתאים לך.

בהצלחה!

טל מנצ'ל, יועץ ומלווה משקיעי נדל"ן בחו"ל  052-9454184

0529454184

יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

הפייסבוק שלי

טלפון: 0529454184

שלום נדין שדה,

שווי נכס פרטי למגורים בחו״ל מעריכים כמו בארץ, באמצעות שמאי מוסמך.

יתכנו מקרים שהיזם או המתווך יציעו לך לוותר על השמאי כדי לחסוך כסף בעסקה אך המלצתי החמה היא לא לוותר על הערכת השמאי!

אם מישהו מתחמק ומנסה לשכנע אותך לוותר, סימן שיש לו מה להפסיד ולבסוף ההפסד יהיה כולו שלך....

בהצלחה,

טל מנצ׳ל, יועץ ומלווה משקיעי נדל״ן בחו״ל

052-9454184 

0529454184

יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

הפייסבוק שלי

טלפון: 0529454184

שלום נתן,

לרישום דירות להשקעה בחו"ל יש משמעויות משפטיות ומיסוי בארץ ובחו"ל. ממליץ להתייעץ עם עו"ד ורואה חשבון על מנת לקבל החלטה כזו מאחר והמשמעויות הינן אישיות בהתאם למצבך האישי ופרמטרים נוספים.

בברכה,

0529454184

יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

הפייסבוק שלי

טלפון: 0529454184

שלום עדן,

עסקת פליפ משמעותה עסקת קנייה, השבחה ומכירה מהירה, בד"כ תוך מספר חודשים. המטרה הינה עשיית רווח הון מהיר וחד פעמי ולא הכנסה חודשית מתמשכת מאחזקה בנכס וקבלת שכר דירה.  היתרון לעומת אחזקה בנכס לצורך תשואה שוטפת (שכר דירה) הוא שהתשואה הצפויה מהירה יותר ואף גבוהה יותר (מימוש עליית ערך הדירה במיידי שבד"כ גבוה משכ"ד שוטף). החיסרון הוא שהיזם או הקבלן הם שחקני מפתח בפרויקט, והשליטה של המשקיעים על עבודתם ועל התקדמותם מוגבלת ולרוב אפסית. אז אומנם הרווחים הם משמעותיים ומהירים יחסית, אך גם כאן הסיכונים כולם מוטלים על כתפי המשקיע, ורבים מהסיכונים מושפעים מהתנהלותו של היזם או מעבודתו של הקבלן (עיכוב בעבודה, עלויות שיפוץ/בניה שגדולות מהמתוכנן, תקלות לא ידועות שמתגלות בנכס במהלך השיפוץ, עיכוב במכירת הנכס או במחיר המתוכנן, עלויות מכירה גבוהות וכד').

מומלץ להיכנס לעסקת פליפ כאשר צפויים שולי רווח גדולים ומשמעותיים (כלומר גם עיכובים או התייקרויות ישאירו לך  רווח משמעותי) וכשיש לך את השליטה המירבית במרכיבי העסקה, תוך לקיחה בחשבון את סוגיית המיסוי.

בהצלחה!

0529454184

יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

הפייסבוק שלי

טלפון: 0529454184