היי גילי,

תודה על השאלה שלך.

מדי פעם אני שומעת את המשפט "אנשים כבר לא קוראים הרבה" ואני חולקת עליו. אם אנשים לא היו קוראים הרבה, כל תעשיית הספרות היתה מתמוטטת... חח, ואפשר לראות בפייסבוק הרבה דפים שכותבים מאות מילים ויש להם קוראים נאמנים.

כך שהאורך לא קובע.

מה שכן קובע הוא התוכן, אופן הכתיבה והעקביות.

בשיווק לא רק כותבים על עצמנו, אלא בעיקר מכוונים לצרכי הלקוח. כי את הלקוח פחות מעניין מלל עליך בלבד, אלא מלל עליך בהקשר של פתרון הבעיות שלו.

לספר שאת מורה פרטית/יועצת מס/מנהלת חנות/עורכת דין ועוד, לא יזיז לו אלא אם כן תכתבי (לדוגמה), שאת עורכת דין שחסכה ללקוחות במיסוי מקרקעין 890,000 ש"ח רק בשנת 2021 בלבד..! (זו דוגמה לצורך המחשת הדברים שכתבתי).

בהצלחה!

0506202585

יש לכם עוד שאלות לכתיבה ושיווק דיגיטלי? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה לאלטרנטיבת השקעה נפוצה יותר ויותר בקרב הישראלים בשנים האחרונות.

הסיבות העיקריות הן נגישות קלה יותר לעסקאות, מידע ושליטה, הסכום הנמוך הנדרש להשקעה וכמובן התשואות הגבוהות.

אבל כלל ידוע בהשקעות הוא שגובה התשואה מגלם את גודל הסיכון שבעסקה. ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גם הסיכון המגולם בה.

להלן מספר סיכונים היכולים לבוא לידי ביטוי בעסקת נדל"ן בחו"ל ויש לשים לב אליהם:

1.     בחירת העסקה – האם מדובר בנכס למגורים או מסחרי? לעסקה בנכס מסחרי מצטרף צד נוסף , מלבד הנכס עצמו (המבנה), וזהו מפעיל העסק, כאשר שווי העסק (לא המבנה) מגולם בעלות ההשקעה. כשמשקיעים בנכס מסחרי יש לבדוק היטב את מפעיל העסק, לא לוותר על בדיקת נאותות בתשלום, כי פשיטת רגל של העסק תשאיר את ההשקעה שלכם כמעט ללא ערך גם אם הנכס רשום בטאבו על שימכם!

2.     פרטי העסקה – יש לבחון היטב את שווי הנכס! גם אם היזם מתחייב שמדובר בסכום נמוך מאד משווי השוק, ומדובר בעסקה "נדירה", "חד-פעמית", "צריך למהר ולחטוף" – לא לוותר על הערכת שמאי מוסמך (בארץ לא הייתם עושים עסקה ללא שמאי, אז בחו"ל?), להכנס לאתרי השוואת מחירים באזור הנכס, לבדוק ולהשוות. לבדוק היטב (לא לוותר...) את נתוני השכונה והסביבה כגון: תעסוקה, הגירה, חינוך, הכנסה ממוצעת, פשיעה ועוד. תהליך מכירת הנכס ומימוש רווחים? מה העלויות לכך? אלו הנתונים הקובעים איך תתנהל ההשקעה שלכם לאורך השנים.

3.     תהליך העסקה – יש לוודא שתהליך העסקה מבוצע ע"י עו"ד (ורצוי גם עו"ד מטעמכם) וחשבון נאמנות שמבטיח שהכסף שלכם יהיה בטוח עד להשלמת העסקה (רישום הנכס על שמכם). תבדקו היטב מה נתיב הכסף והיכן הכסף שלכם נמצא בכל שלב בעסקה. אם הכסף שלכם עבר למוכר ובתמורה אין לכם בשלב זה כל זכות בנכס, הסיכון הוא גדול!

4.     הכרת החוקים המקומיים – נושא קריטי בהשקעה בחו"ל, בדגש כשמדובר בנכס פרטי בבעלות מלאה שלכם. מי מחוייב לשלם את המיסים והאגרות המקומיות (במקומות רבים מדובר על בעל הנכס ולא השוכר)?, מה תהליכי הפינוי של דייר? עלויות הפינוי? נגישות בתי המשפט? האם ניתן לדון על תביעה עם היזם בארץ או רק בחו"ל? שפה? מייצגים?

5.     חברת ניהול – חברת הניהול הינה המנהל בפועל של הנכס והכסף השוטף הכרוך בהפעלתו ולכן בחירת חברת ניהול מתאימה ואמינה הינה קריטית למימוש עסקה טובה. חברת הניהול קובעת למעשה מי יהיה הדייר ומשפיעה בכך על משך חוזה השכירות, סכום שכר הדירה, גביית שכר הדירה והעברת התשלומים לבעל הנכס, תיקונים שוטפים ובעיקר עלויות התיקונים ועוד. יש לבחון היטב את חברת הניהול שכן השפעתה על התשואה השוטפת הינה מכרעת.

6.     מיסוי ועלויות מימוש רווחים – אמנם מס משלמים רק מהרווח ולכן תמיד כדאי להיות בצד המשלם מיסים, אך לעיתים התנהלות לא נכונה וללא ייעוץ מתאים יכולה להיות בעוכרינו ותשלומי מס מופרזים יכולים לפגוע בצורה משמעותית ברווח ובכדאיות העסקה.

7.     עלויות נוספות בניהול העסקה – עלויות עסקת ההשקעה אינן מסתיימות בתשלום על הנכס או בעלות ההשקעה. ישנן עמלות ועלויות נוספות שיש לבחון המשפיעות על כדאיות העסקה, כגון: עמלות תיווך או עמלות ליזם, רישום זכויות, עו"ד, סגירת עסקה, תמריצים לרוכש, פתיחת חשבון בנק מקומי, הוצאת מס' מזהה ברשות המיסים המקומית, חברת ניהול, ביטוחים, מיסים מקומיים, מיסי בארץ, הוצאת דו"חות ודיווחים שנתיים, תיקונים ואחזקה, עמלות החלפת/פינוי או מציאת דייר, עלויות מכירת הנכס ועוד. יש לשכלל הכל לצורך בחינת כדאיות העסקה!

ניתן לראות שלהשקעה בחו"ל ישנם סיכונים ומורכבויות. ייעוץ, בחינה והערכות נכונים יכולים לצמצם באופן משמעותי את הסיכונים ולהביא אתכם להשקעה מוצלחת ורווחית מאד.

בהצלחה!

0529454184

יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

הפייסבוק שלי

טלפון: 0529454184

שלום אורי,

אתה מוזמן לקרא כתבה ב TheMarker - https://www.themarker.com/labels/investment/1.9601213

כמובן מוזמן לדף הפייסבוק שלי - https://www.facebook.com/TalMenchel.Nadlan

ובאתר שפע - https://www.shefa-net.com/index2.php?id=13165&lang=HEB

בהצלחה!

0529454184

יש לכם עוד שאלות ליעוץ השקעות בחו”ל? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

הפייסבוק שלי

טלפון: 0529454184

משפחה מורחבת

להיות באווירת החג זה נוגע בכולם,

רוצים להיות ביחד, רוצים להתארח,

רוצים לארח,

כולם בעצם רוצים להיות בטוב,  באווירה טובה.

אבל,

יש את החמות ויש את האימא,

יש את החתן ויש את האימא,

ואם הדברים לא ממש ברורים, יש כעסים,

יש עקיצות הדדיות וכו..

חמות,

תאהבי אותה, תכבדי אותה, את הכלה!

היא תכבד אותך ב ד"כ  בחזרה,

תשמחי בזה שהבן שלך מאושר,

 שיש לו אישה שאוהבת אותו,

תשמחי שהחתן אוהב את הבת שלך.

חמות

תכבדי גבולות!

מתי שאת רוצה להגיע לבקר,

 לבדוק אם זה נוח ומתאים?!

להימנע מעקיצות הדדיות..

לשים לב לפרטיות של בני הזוג,

הזוג צריך ספייס,

לתת לזוג לשבת אחד ליד השני בשולחן החג,

התערבות ביחסים בין בני הזוג?!

התחושות שקיימות בכל צד..

האנרגיה באוויר,

פרצופים..וכו

"על כן יעזב איש את אביו ואת אמו ודבק באשתו

והיו לבשר אחד" [בראשית ב כד]

איך בונים יחסים טובים במשפחה המורחבת?

על כך ועוד בהרצאה הקרובה שלי

יחסי חמות וכלה?!

חג אביב שמח

עליזה שני

יועצת ומאמנת לזוגיות

ציטוט:

"לעולם יאכל אדם וישתה פחות ממה שיש לו,

וילבש ויתכסה במה שיש לו,

ויכבד אשתו וילדיו- יותר ממה שיש לו".

[מסכת חולין פרק ד]

972546680800

יש לכם עוד שאלות לעליזה שני יעוץ אישי וזוגי? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

054-6680800  הפייסבוק שלי

הבנק בודק בצורה יותר מעמיקה את המצב בפיננסי וההתנהלות  הכלכלית של עצמאי המבקש לקבל משכנתא בנוסף לפדיקה קפדנית של האיתנות הפיננסית של העסק.

בנקים בעולם ובישראל בפרט אוהבים יציבות. הבנקאי רוצה לראות איך הלווה יוכל להחזיר כל חודש את תשלום המשכנתא.

כשמדובר בעצמאי בישראל יציבות היא לא תכונה המאפיינת את רוב העסקים. הבנק יודע זאת. לכן כשבעל עסק מבקש משכנתא הבנק חייב לוודא שיש יכולת להחזר המשכנתא ואפשר לצפות גם בשנים הבאות למספיק רווח.

יציבות כמו שאמרתי.

בעלי עסקים רבים משקיעים כספים רבים בעסק ובפיתוח העסק. אלו כמובן הוצאות מוכרות במס. אשר מקטינות את חבות המס של בעל העסק. זה לגיטימי לנסות להקטין בצורה חוקית את חבות המס. אבל פעולה זו עומדת בסתירה כאשר מבקשים מהבנק לאשר משכנתא. 

כי הבנק מסתכל על שורת הרווח ולא על שורת ההכנסות או המכירות. ככל הרווח יותר קטן גם בגלל ריבוי הוצאות. כךך יותר קשה לאשר את המשכנתא המבוקשת.


בלקיחת משכנתא לעצמאים חשוב מאוד לתכנן את הצעדים מראש. 

ריכזתי עבורך במאמר מספר טיפים חשובים אשר יכולים להקל באישור המשכנתא על ידי עצמאים

בכל שאלה אשמח לעזור

ארז שמש

054-8600447

0548600447

יש לכם עוד שאלות ליעוץ משכנתאות ארז שמש? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

כנסו לאתר שלי          כנסו לפייסבוק שלי